香港曾道二肖中特|二肖中特一九龙心水

賈康:房地產調控一味限購限貸限價已經不太適用

   日期:2018-07-30     來源:21世紀經濟報道(廣州)    瀏覽:798    評論:0    
核心提示:  本報記者 王營 實習生 晏思思 三亞報道
 

  本報記者 王營 實習生 晏思思 三亞報道

  伴隨經濟體制的變遷、改革開放的推進、經濟社會的發展和政府職能的轉變,我國住房供應體系建設的思路,已從單一由政府承擔的“保障軌”,發展到依賴市場機制的“市場軌”,又進一步發展為“市場軌”與“保障軌”并存和統籌的“雙軌制”。

  日前,央行和財政部史無前例的公開論戰引發熱議,作為財政部財政科學研究所原所長、現華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康也參與了這場論戰。在這場論戰中,賈康和另一匿名作者撰文的主要觀點是:配合處于“痛苦時期”的貨幣政策,積極財政政策應當更好地實施結構性對策,增加有效供給,以引導擴大投資、消費“雙內需”。

  在“博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會”的主題演講中,賈康再次表達了這一觀點,調控房地產也要擴大供給。

不過,在接受21世紀經濟報道記者采訪時,賈康表示,央行的職責是貨幣總量調節。至于流動性流到哪里,一般情況下,央行力所不能及。結構性問題最好還是需要財政部來處理。但財政的調節也需要有基礎制度作為支撐。比如,房地產就要涉及土地制度、住房制度、投融資制度以及稅收制度,而制度安排需要配套改革得以優化。

  不能一味打壓

  “做了這么多年的房地產調控,沿用一味打壓的限購、限貸、限價以及搖號,已經不太適用。”賈康直言。

  2010年4月17日,為遏制部分城市房價過快上漲,國務院發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,全國各城市紛紛出臺限購政策。2016年,在“去庫存”的政策指導下,全國各地均采取較寬松的政策,在房價“瘋漲”之后,樓市調控又開始不斷從緊。層層加碼后,當下房地產市場已進入限購、限貸、限價、限售的“四限時代”。而今年,不少城市又再次增加了搖號政策。

  賈康認為,一味的打壓性政策違背構建社會主義市場經濟基本規律。“通過合理地增加供地和滿足社會成員需要的住房有效供給,促進供需的趨向平衡,促進社會和諧和化解矛盾,有利于租售并舉,抑制炒作。”

  賈康在演講中還提到一個被忽視的數據,即戶籍人口城鎮化率。“真實的城鎮化率不是官方公布的常住人口,而應是戶籍人口的數量。接近三億人居住在城市,但是并沒有城市戶籍,這些人是‘城鎮化欠賬人群’,我國當下的城鎮化率還遠遠低于50%,所以這部分遷移性需求還有大量釋放的空間,供給方面應當做出回應。

  “一個健康、正常的社會,住有所居,必須要供給覆蓋所有的需求,增加有效的投資也是題中應有之義。”賈康稱,投資也要緊密配合住房改革,例如重慶的土地票制度改革,從容供應土地,不讓政府因土地供應短缺造成住房價格壓力。投融資需要機制的創新,一定要緊密結合PPP、住房產業基金等,有政策支持,有財政資金為后盾,但是要健康可持續運行,必須盡可能地科學決策,接受多層監督,防止涉及尋租。

  不過,值得注意的是,伴隨經濟體制的變遷、改革開放的推進、經濟社會的發展和政府職能的轉變,我國住房供應體系建設的思路,已從單一由政府承擔的“保障軌”,發展到依賴市場機制的“市場軌”,又進一步發展為“市場軌”與“保障軌”并存和統籌的“雙軌制”。

  賈康認為,住房雙軌制在可以預見的很長時間內不可能改變,搞市場經濟必須健康地發展住房的市場軌。三類保障軌也應當健康運行,一是公租房,具體的供給首先要對應最底層的低保人群,另外各個城市也需要根據市場特點定制不同的解決方案,政府要進行細致特殊的匹配;二是共有產權房,共有產權房協議是靈活的,符合消費升級趨勢和社會和諧的需要;三是棚改房,棚改貨幣化安置不能夸張到解決一切問題,應當因城施策,盡可能地使人民群眾和社會成員得到實惠,化解社會矛盾。

  房地產稅立法呼之欲出

  作為房地產稅的積極擁躉,賈康的采訪必然繞不開房地產稅。“每一輪風聲稍微緊一點,房地產稅就遭到強烈的反對,我不客氣的說,這就是所謂沖破利益固化藩籬的問題。”賈康對21世紀經濟報道記者表示。

  值得注意的是,今年以來,備受關注的房地產稅立法似有呼之欲出之勢。3月份的全國兩會上,房地產稅三次被正面提及。時隔四個月,國家統計局新聞發言人毛盛勇在7月16日舉行的國新辦發布會上又罕見談及房地產稅。

  房地產稅立法究竟何時出臺?賈康接受媒體采訪時表示,“原來的口風是今年要啟動,現在人大說年內或后續年度內啟動,年內如果啟動不了,后續年度到什么時候就得再觀察。但房地產稅勢在必行,中國要走向現代社會,必須建立現代稅制,現代稅制必須包括直接稅,直接稅中必須包括中高端住房保有環節的稅收調節,這個是非常明確的。”

  我國現行房產稅制是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的,目前土地使用、土地建設、企業所得、房產或土地轉讓交易、房屋出租和物業管理等各個環節均被房產稅制涵蓋,稅種多且稅目復雜。然而,我國房地產保有環節上的稅收卻很少。重開發和流通助推房價上漲過快,而輕保有則造成了市場囤地和投機盛行,加劇供需緊張矛盾。

  過時的房地產稅制顯然已經不能適應當下房地產市場的發展變化,改革隨之而來。2011年1月27晚,上海、重慶兩市分別頒布《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》,開始房產稅征收試點。兩市的征收政策有一定的差別,征收對象上,重慶房產稅主要針對高檔房(即獨棟和2倍均價以上高檔住宅),既有存量又有增量,而上海僅僅針對新購房屋(考慮存量在內超出人均60平米的面積);稅率上,上海為0.4%或0.6%,重慶為0.5%-1.2%;此外,兩市在計稅依據上同時選擇了房屋成交價格,稅收用途上也均用于保障房建設。

  6年過去了,外界對兩地試點效果褒貶不一。對此,賈康表示,上海重慶選擇的是柔性切入,有意一開始不要引起太大的社會震蕩。“他們內部對此的總結結論都是效果是非常明顯的,完全符合經濟學邏輯。”

  賈康認為房地產稅勢在必行,但稅制具體如何設計仍是難點,需要找到全社會意愿和要求的最大公約數,“一旦要啟動,中國不能按照美國采取普遍征收模式,必須扣除一個免征額。如何從技術形式上確定第一單位的扣除,還需要探索和討論”。

 
 
更多>同類資訊
0相關評論

推薦圖文
推薦資訊
點擊排行
香港曾道二肖中特