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房企迎巨變:百余只地產股飄綠 萬科只求“活下去”

   日期:2018-09-29     來源:中新經緯    瀏覽:504    評論:0    
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 原標題:房企迎巨變:百余只地產股飄綠 萬科只求“活下去”

中新經緯客戶端9月28日電(高曉锳) 在9月中旬的萬科月度例會上,萬科董事會主席郁亮稱,“萬科要做的第一件事情,就是進行戰略檢討,以‘活下去’為最終目標。”在經歷了去年開始的房地產企業改名潮后,郁亮的話似乎再次為房地產業的悲觀預期增加了佐證。

就在人們還沒發覺房價有何松動時,房企大佬們已經沒有信心到如此地步,房地產行業真的要涼涼?

 

萬科“只要活著”

 

與在地產圈出身、跨界體育圈乃至娛樂圈都混得風生水起的王石相比,郁亮一直都很低調。然而,就是這樣一位低調的掌門人,在短短半年多時間里,卻發出兩次讓輿論震驚的論斷。

 

萬科大樓 中新經緯 攝

 

一次是2018年6月,在郁亮看來,住房全面短缺時代已結束,房價告別單邊快速上漲時代,他說“萬科要告別房地產”。話音未落,萬科深圳分公司更名為“深圳萬科發展有限公司”。

自此,“地產”兩個字仿佛成了燙手山芋,各大地產商紛紛與其撇清關系。

另一次就是前不久的月度例會上,郁亮直言:“未來三年要把‘活下去’作為基本要求”。他在發言中強調回款目標的達成,“6300 億元的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障,如果回款目標沒有達成,我們所有的業務都可以停,因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”

除此之外,郁亮還指出,風險和收益嚴重不匹配的業務需要進行調整,“做了三年還沒做成的業務不要再做。”他給萬科指明了四個字的出路“收斂聚焦”。

郁亮看到了房地產市場和政策都在發生全方位的變化,從限購限貸到限價限售的常態化,從限商貸到限公積金,從限土地拍賣到限房企融資,整個樓市進入冰封時代,房企既有的模式顯然走不通了。

 

板塊全線飄綠 謠傳已成警示

 

隨著今年以來房地產行業利空消息不斷,即便房企為穩住股價頻頻出招,卻難掩地產股“跌跌”不休之勢。東方財富網數據顯示,截至9月27日收盤,該板塊下跌幅度為1.35%,且有115只相關股票下跌,上漲股票僅13只。

與此同時,一條“商品房預售制將取消”的消息在網上盛傳。盡管相關部門很快辟謠,否認正在研究取消商品房預售制,但人們仍然認為,這條消息對于房地產企業而言,既是警示也是提醒。

就房地產股票是否還有投資價值,私募排排網對國內私募機構展開調查,70.32%私募認為房地產股票明顯低估,隨著大盤走穩,依舊具備投資價值,18.35%私募則表示,估值不高并不代表房地產股票就值得投資,11.33%私募則表示不好判斷。

與很多行業相比,房地產這個本應是“重投資”的業務,實際上可以非常“輕”。比如,行業最著名的“456”(房企要求拿地后4個月開盤,5個月資金回正,6個月資金再投資),甚至更為激進的“345”,都意味著資金的回正周期可以做到非常的短。這個回正周期要遠遠超過很多的“輕資產”行業。

中原地產分析師張大偉對中新經緯客戶端(微信:jwview)表示,商品房預售制度是房地產行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一,但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛,這些矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價。他說,房地產市場對預售制度非常敏感,特別是強調高周轉和高負債的企業。從對股市的影響看,房地產股全線下調體現了資本市場對政策調控繼續收緊的擔憂。

房地產行業的預售制度起源于20世紀50年代的我國香港地區。內地的房地產制度學習借鑒了大量的香港的制度和實踐,預售制度就是其中之一。在1994年前后通過的《城市房地產管理法》、《城市房地產經營管理條例》和《商品房預售管理辦法》等法律文件中,預售制度被正式確立。

對于預售制度的取消這一猜測,張大偉對中新經緯客戶端(微信:jwview)認為,雖然全面實施取消預售制度的可能性不大,但在部分城市試點的可能性則明顯增加。他說,從歷史情況來看,預售制度的確存在很多問題,當下房地產市場的質量問題、交付問題等,基本都與預售制度有關。預售制度對于消費者來說保障度低,不確定因素太多。

“短期來看,取消這一制度的可能性不大。”張大偉補充道,因為當下房地產市場依然是中小企業占大多數,龍頭房企并不多,當下取消預售制度,有利于資金寬裕的國企及大企業,對小企業來說則是滅頂之災。

在業內人士看來,今年以來,在金融環境“去杠桿”“防范系統性風險”的情況下,預售制度帶來的經營性現金流,對房地產行業而言更加彌足珍貴。在經營處境尷尬的地產行業中,加快銷售、加快回款才是地產行業真正度過寒冬、保障現金流的關鍵。

 

“金九”失色 “銀十”能否來?

 

對樓市的悲觀預期也反映在了9月的成交量上,以往熱熱鬧鬧的黃金九月如今卻冷冷清清。據中原地產研究中心9月的統計數據顯示,以北京為例,已經入市的20期限競房項目為9826套,網簽了1633套,網簽比例只有16.6%。不過,由于網簽的滯后性,截至9月25日,實際銷售有40%左右。

 

房企巨變 中新經緯高曉锳 攝

 

從一二線城市整體來看,9月份,樓市成交量環比8月份均無明顯上漲現象。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中新經緯客戶端(微信:jwview)采訪時表示,從當前各地預售證的發放情況來看,量有所增加,供應增加也容易帶來市場交易量的上升。

不過,嚴躍進指出,目前也出現了一些新的情況,比如現在購房的首付比例較高,很多大城市銷售行情比預期的要弱。另外部分購房者二手房的掛牌周期延長,這也會使得換房的周期延長,進而影響一手房和二手房的交易。

從開發商方面看,嚴躍進指出,房企對于房地產調控還心存敬畏,很多開發商由于資金方面壓力大,會更加注重現金流,類似心態也會影響銷售和開發策略。

在嚴躍進看來,從后續趨勢看,反彈的可能性依然存在,當然這主要是從全國市場來說的。部分商業銀行若是貸款額度足夠,也不排除在年底會積極支持房地產市場交易。

對于樓市“金九”失色的原因,中原地產首席分析師張大偉表示,首先,樓市調控重壓,信貸收緊,最近各地市場不僅商業貸款繼續遭到高壓,多個城市公積金政策也開始收緊,使得市場繼續開始觀望;其次,樓市已經沒有“金九銀十”。從市場看,2017年以來,大部分熱點城市樓市已經全面“限價化”,在這種情況下,房地產市場已經沒有淡旺季之分,更多要看限價政策嚴格與否;再次,多個城市樓市逐漸開始出現沖高回落現象,房價調整開始出現從點到區域的現象,熱點城市購買力很難再支撐市場繼續沖高;最后,熱點城市開始進入賣不完時代,多城庫存出現環比上升的現象,除少數熱點剛需項目外,去化率快速下行。

樓市告別“金九”已成定局,接下來的“銀十”是否還會出現?嚴躍進對中新經緯客戶端(微信:jwview)說,市場過于看空的情緒并沒有必要。第一,部分城市購房政策非常嚴格,符合購房資格的群體數量相對少;第二,潛在的購房需求很大,包括剛需和改善性需求,所以支撐市場增長的動力依然存在;第三,部分拐點論看法是市場謹慎的表現,而不是悲觀的表現。

 
 
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